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건설용어:주택재건축사업

주택재건축사업

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 city_1673.jpg

용어설명

주택재건축사업은 정비사업 중 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행해 오다가 2003년「도시 및 주거환경정비법」으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의되고 있다. 주택재건축사업의 절차는 다음과 같다.

  1. 도시주거환경정비기본계획수립
  2. 정비계획수립 및 정비구역지정
  3. 조합설립추진위원회 구성 및 승인
  4. 조합 설립 인가
  5. 시행자 지정
  6. 사업 시행 인가
  7. 분양신청 및 관리처분계획인가
  8. 착공 및 일반분양
  9. 준공인가 및 사업완료

주택재건축사업을 시행하기 위한 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 절차는 주택재개발사업 등 타 정비사업과 동일하며, 마찬가지로 주택재건축사업 정비구역 지정 요건은 「도시 및 주거환경정비법」 시행령 별표 1(정비계획수립대상구역)에 규정되어있다.

또한 마찬가지로 정비구역으로 지정된 경우에는 지구단위계획구역으로 지정된 것으로 본다. 다만 주택재건축 사업의 경우에는 지정 요건이 되지 않아 정비구역으로 지정되지 않은 곳에 대해서도 사업시행이 가능한 경우를 규정하고 있으며, 주택재건축사업의 부작용을 막기 위해 시장·군수 구청장이 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시행여부를 결정하도록 하며 시·도지사가 검토결과에 따라 시장·군수에게 재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있도록 하고 있다.

주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있으며, 시행 방법은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다.

주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 규정된 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 다음 경쟁입찰 방식을 통해 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

한편, 국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 주택재건축사업의 경우 85제곱미터 이하 규모의 주택을 건설하는 주택 전체 세대수의 60퍼센트 이상 건설하여야 한다. 주택재건축사업조합의 조합원에게 분양하는 주택을 기존 주택(재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30퍼센트의 범위에서 확대하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니한다. 또한 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 의해 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분에 대해 재건축부담금을 징수하여 국민 주택기금에 100분의 50, 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ도에 100분의 20이, 해당 특별자치시ㆍ특별자치도에 100분의 50이, 당해 시ㆍ군ㆍ구(자치구)에 100분의 30이 각각 귀속하도록 규정하고 있다.

또한 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함)의 토지 및 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다.  

주택재건축사업 시행을 위한 정비구역 지정요건 주택재건축사업을 위한 정비계획은 주택재개발·주거환경개선 및 도시환경정비사업의 지정요건에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

  1. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우 다음에 해당하는 지역
    1. 가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    2. 나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    3. 다. 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
    4. 라. 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」규정에 의한 안전진단실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역    

정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상 「주택법」의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 것으로서 다음에 해당하는 지역(다만, 「건축법」의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외)

  1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
  2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.

관련법규

도시 및 주거환경정비법, 동법시행령, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

관련용어

참고

건설용어/주택재건축사업.txt · 마지막으로 수정됨: 2016/06/02 18:13 저자 bluetree